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C O N T R A T O                           

CONTRATO  PRELIMINAR DE  COMPRAVENTA  DE  BIEN INMUEBLE  .....
Ap. № ...         Sección: ...          Piso: ...

      Hoy, a .......2007 en la ciudad de Sofia, Bulgaria, se contrajo el presente Contrato Preliminar de compraventa de bien inmueble en el sentido del art.19 de la Ley de las Obligaciones y los Contratos, denominado más abajo el “Contrato”, entre:

      1. “Select Apartments” OOD - ciudad de Sofía, expediente de companía Nº11196/2005, registro 10, partida 97652, tomo 1302, folio 80, BULSTAT Nº ...................., con sede y razón social en la ciudad Sofía, complejo residencial “Lyulin”, c/3005 Nº10 representada por su Gerente Plamen Nikolov Beninski, número de identidad personal Nº ......................, carnet de identidad Nº ............................, expedido a ............... por el Ministerio del Interior –Sofía, denominada más abajo por brevedad el VENDEDOR,

y

      2.............................., número de identidad personal Nº, con dirección: c/ ......, (ciudad de ........), denominada más abajo por brevedad el COMPRADOR, denominadas en general las “Partes” o cada una por separado la “Parte”, se firmó el presente Contrato :

CAPÍTULO   I
OBJETO DEL CONTRATO
Precio y  Forma de pago

      Art.1(1) El VENDEDOR se obliga a edificar y vender al COMPRADOR:

      Apartamento Nº ...., Sección ... , del .... (.....) piso del edificio de viviendas en proceso de construcción que consta de: .........., con el área total de .......................... metros cuadrados  (.......... m²), junto con las respectivas al área edificada de esta obra partes ideales de las partes comunes del edificio, y el derecho de construcción sobre esta Parcela Regulada XXIV-268, barrio 68 – con superficie total de 7.910m² según el plano y de 8.550m² según la documentación ofical de propiedad, del barrio de Knyazhevo, localidad de Karpuzitza, región de Vitosha, según el plano de la ciudad de Sofia, aprobado con la Resolución Nº...., punto ..... del Protocolo Nº......... del Consejo Municipal Capitalino, cuyo objeto el Vendedor queda obligado a edificar en el aspecto conforme el proyecto arquitectónico aprobado y conforme el Anexo No.1 que es parte inseparable del presente Contrato, denominado en adelante en el Contrato “el Inmueble”, en total por el precio de ........ euros (..........) IVA incluido, pagaderos a la cuenta del Vendedor:
      “Eibank”, ciudad de Sofía
      Cuenta en EURO:
      ВІС:   BUIB BG SF
      IBAN: BG 33 BUIB 988814 9256  0000
o al contado en la caja de la Sociedad pagaderos de la manera siguiente:

      Para el apartamento Nº ...........:
   1. El primer Importe /señal/ que representa el 30% del monto total según el art.1, que asciende a ....... euros (...................................... euros), еl Comprador le paga al Vendedor en un plazo de 7 /siete/ días de la firma del Contrato Preliminar.
   2. El Segundo  importe de un 50% del monto total que asciende a ................. euros (...........................euros) se pagará  al alcanzar la etapa “tejado” del edificio respectivo. En caso de que la compraventa se financie por un Banco, en esa etapa se efectúa la transmisión notarial del bien inmobiliario al Comprador o a una persona jurídica indicada por éste. El Vendedor le envía una notificación al Comprador por la aprobación de la etapa “tejado” alcanzada.
   3. El terser  importe de un 10% del monto total que asciende a ............. euros (........................euros) se pagará al Acta-15 del edificio respectivo - hasta el .......................
   4. El quarto importe de un 10% del monto total que asciende a ............. euros (........................euros) se pagará al Acta-16 (Permiso de Uso) del edificio respectivo - hasta el ......................
     (2) Las Partes acuerdan que el Vendedor le transmitirá al Comprador o a una persona jurídica indicada por éste el derecho de propiedad sobre los Inmuebles que son Objeto del Contrato, por medio de un contrato en forma de ACTA NOTARIAL, en el caso del pago del precio entero de compraventa de este bien inmobiliario por el Comprador al Vendedor si el bien inmobiliario se compra sin una financiación bancaria.

CAPÍTULO II
OBLIGACIONES  DEL VENDEDOR

      Art.2. El Vendedor está obligado a:
            2.1.Construir dentro de los plazos acordados, conforme los proyectos aprobados los inmuebles objeto del presente Contrato.
            2.2.1. Transmitir el derecho de propiedad sobre los inmuebles presentándose en persona o enviando a una persona autorizada por él en el día y la hora indicados por él ante un Notario con el fin de concluir el negocio notarial y presentar todos los documentos necesarios para firmar el contrato definitivo de la compraventa de la propiedad inmueble, a condición de que el Comprador haya cumplido todas sus obligaciones según el artículo 1, párrafo 1.
            2.2.2. Transmitir el derecho de propiedad sobre las partes ideales del terreno sobre el cual se ha construido el edificio parte del cual es el objeto, conforme el art.1, después de cumplir su obligación proveniente del punto anterior, la venta de todos los objetos en el edificio, y conformar el terreno en una parcela independiente, presentándose él mismo o enviándo a una persona autorizada por él, en el día y la hora, ante un Notario – todos señalados por él para la conclusión del negocio notarial, y a presentar todos los documentos necesarios para firmar el contrato definitivo de compraventa de los inmuebles, y bajo la condición que el Comprador haya cumplido todas sus obligaciones según el art.1, párrafo 1, y haya pagado las respectivas partes ideales del terreno al precio acordado entre las Partes. Las Partes acuerdan que si hasta la transmisión del derecho de propiedad por orden notarial, fuera realizado algún cambio legislativo en consecuencia del cual los negocios con inmuebles de tierras fueran incluidos como impositivos en el sentido de la Ley de los Impuestos y Tasas Estatales (ZDDS), entonces el Comprador pagará también el importe debido del IVA /DDS/ sobre el costo de la tierra que adquiere.
            2.3.Llevar a cabo la construcción del edificio de buena calidad conforme los proyectos arquitectónicos y constructivos, y en correspondencia con el ANEXO No.1 del presente Contrato.
            2.4.Entregar al Comprador el objeto de construcción determinado para éste conforme las condiciones de este Contrato en el plazo máximo hasta el 30.04.2009 en el grado de terminación “Permiso de uso” recibido.
            2.5.Mantener con el cuidado de buen propietario el inmueble del Comprador hasta su entrega.
            2.6. Al cumplir con sus obligaciones sobre el presente Contrato el Vendedor tiene el derecho de contratar a otras empresas de construcción elegidas por él, por cuyo trabajo éste se responsabiliza delante del Comprador.
            2.7.El Vendedor declara que en el momento de la firma del presente Contrato tiene derecho de vender el objeto del presente Contrato preliminar. El Vendedor declara que en el presente momento tiene establecida una hipoteca de primer orden a favor de EIBANK y no tiene cargas especiales sobre los inmuebles descritos detalladamente en el art.1 del presente Conrato. El Vendedor declara que en el momento de la firma de este Contrato no tiene impuestas prohibiciones, demandas registradas, derecho de uso ni otros, no existen derechos reclamados ni pretensiones por parte de terceros en cuanto a la propiedad sobre los inmuebles, respectivamente al derecho de construir, el bien inmueble, respectivamente el derecho de construir no es objeto de litigios legales ni otros o pleitos jurídicos ni juicios pendientes. Declara también que el Vendedor no tiene pendientes deudas sin resolver sobre la regulación, ni los inmuebles han sido ofrecidos como una indemnización en caso de relaciones de obligación, y en caso de presencia de cualquiera de las circunstancias de lоs inmuebles anteriormente descritos el Vendedor le debe al Comprador la devolución de los importes recibidos según el presente Contrato.
            2.8.Eliminar por cuenta propia los defectos aparecidos en los plazos de garantía previstos en la Disposición No.2 del 31.07.2003 del Ministro de la República de Bulgaria sobre la puesta en explotación de las edificaciones en la República de Bulgaria, y plazos mínimos de garantía para obras de construcción y montaje realizados, instalaciones y obras de construcción, empezando a correr los plazos de garantía a partir de la fecha de la expedición del permiso de uso del edificio. La determinada garantía legal no es válida si los defectos se deben a una explotación incorrecta de los inmuebles, así como a desastres naturales u otras circunstancias de fuerza mayor.
            2.9. Presentarle a solicitud del COMPRADOR copias de todos los documentos que certifiquen la propiedad de los inmuebles descritos en el art.1, los proyectos arquitectónicos, permiso de construir, y después de expedida el Acta – 15, también el permiso de uso del edificio.
            2.10. Pagar todos los gastos realizados de electricidad, agua y otros consumos en relación con el mantenimiento de los inmuebles hasta el momento de la entrega de su dominio con excepción de los gastos de electricidad al realizarse los trabajos de acabado por parte del Comprador.
            2.11. El Vendedor conserva su derecho, y el Comprador da su aprobación a que en cualquier momento de vigencia del presente Contrato pueda ceder en total o parcialmente los derechos y obligaciones sobre el presente Contrato a una tercera persona bajo la condición de que esta tercera persona declare que cumpliría estricta e incondicionalmente las cláusulas de este Contrato.
            2.12.El Vendedor tiene derecho a :
                  1. Realizar cambios en el proyecto inversionista, cambios que se refieren a todos los demás inmuebles en el edificio, excepto los inmuebles descritos en el art.1 del presente Contrato salvo con el  consentimiento explícito del Comprador.
                  2.Independencia operativa al realizar la construcción hasta poner en explotación la obra.

C A P Í T U L O    III
OBLIGACIONES   DEL  COMPRADOR

      Art.3. El Comprador está obligado a:
            3.1.Pagar el precio de venta en la cantidad indicada en el art.1 y según el orden descrito en el Contrato. En esta suma entran los gastos del proyecto, así como sobre los trabajos de contrucción y montajes, hasta el volumen y grado de acabado, respectivamente los trabajos de acabado adicionales especificados en el Anexo №1.
            3.2.Comprar los bienes inmuebles conforme las condiciones y los plazos de este Contrato así como las partes ideales según el punto 2.2.2. personalmente o mediante una persona jurídica indicada por él.
            3.3.Entrar en dominio de los inmuebles y firmar el protocolo de dominio.
            3.4.Colaborar al Vendedor en el cumplimiento de las obligaciones de aprobar y permitir el uso del edificio según el orden previsto por la ley, así como no realizar acciones que obstaculicen al Vendedor en el cumplimiento de sus obligaciones.

            3.5.Colaborar al Vendedor en el cumplimiento del Contrato.
            3.6.Recibir la construcción realizada en el plazo de 15 /quince/ días después de la invitación. A la hora de la recepción el Comprador debería hacer todas las objeciones (si es que hubiera tales) por un trabajo incumplido o mal cumplido. La objeción debe hacerse por escrito y entregarse al Vendedor. La eliminación de los defectos se hace por el Vendedor y por su cuenta cuando éstos fueran por culpa suya. Si el Comprador no tuviera objeciones o no firmara las actas respectivas establecidas por la legislación en vigor, se considera que ha recibido los inmuebles descritos en el art.1 de buena calidad, sin observaciones. 

            3.7. Al encontrar desperfectos escondidos el Comprador está obligado a anunciárselo inmediatamente al Vendedor.
            3.8.No ceder total o parcialmente sus derechos y obligaciones sobre este Contrato a terceras personas sin el consentimiento explícito por escrito del Vendedor.
      Art.4. EL COMPRADOR tiene el derecho de :
            4.1. Revisar el cumplimiento del trabajo asignado sobre este Contrato salvo que obstaculice al Vendedor.
            4.2. Solicitarle al Vendedor la realización de cambios admisibles por la ley de la arquitectura exterior o de los trabajos de acabado de su obra. Esta solicitud debe presentarse antes y hasta el inicio de la construcción. En caso de que los cambios solicitados requieran un proyecto parcialmente cambiado del bien inmueble objeto del presente contrato, el Comprador pagará su elaboración y legitimación. En caso de que el valor de los trabajos de construcción y montaje aumente, el Comprador le debe al Vendedor un pago adicional.
            4.3. Solicitarle al Vendedor acceso a la obra destinada según el presente Contrato después del término de su construcción fundamental con el objetivo de realizar los trabajos de acabado aparte de los acordados siempre que no obstaculizara al Vendedor. El acceso a la obra y las condiciones de ello se hacen mediante consentimiento por escrito del Vendedor y paralelamente a esto el Comprador firma un protocolo de recepción sobre el estado en que se le entrega el inmueble.
            4.4. Al cambiar su cuenta bancaria, su número fiscal, la dirección de correspondencia u otro registro, tiene que informar inmediatamente al Vendedor.
            4.5. No cambiar la fachada ni emprender actividades que obstaculicen el funcionamiento de las diferentes instalaciones y comunicaciones.
            4.6. Los gastos por ceder el derecho de propiedad sobre los descritos en el art.1 inmuebles del presente Contrato, a saber: el impuesto local, la tasa notarial, los honorarios del abogado, y la tasa para la inscripción se pagan por el Comprador.

CAPÍTULO  IV
INCUMPLIMIENTO

      Art.5. En caso de una renuncia no argumentada por parte del Comprador a firmar el contrato final sobre los inmuebles según el artículo 1, incluso en caso de su ausencia a la hora de la finalización del contrato, después de haber sido determinado el día y la hora para ello, el Vendedor puede desistir del Contrato guardando la señal al firmar el presente Contato. Si el Vendedor no desistiera del Contrato puede solicitar que el Contrato Preliminar sea declarado definitivo según el orden del art.19, párrafo 3 de la Ley de las Obligaciones e Impuestos /ZZD/ y en este caso la señal pagada por el Comprador será considerada una penalización a favor del Vendedor y no será incluida en el debido precio de venta.
      Art.6. En caso de una renuncia no argumentada por parte del Vendedor a firmar el contrato definitivo sobre los inmuebles según el artículo 1, incluso en caso de no presentarse para la finalización del Contrato después de haberse determinado el día y la hora para ello, el Comprador puede pretender la declaración del Contrato Preliminar como Definitivo según el orden del art.19, párrafo 3 de la Ley de las Obligaciones e Impuestos /ZZD/ así como puede exigir del Vendedor que se le pague una indemnización por los daños sufridos por el incumplimiento según el procedimiento general.
      Art.7. En caso de que el Comprador no cumpla con su obligación de pagar la señal el día de la firma del presente Contrato, éste no genera relación entre las Partes.
      Art.8. En caso de demora por parte del Comprador en el pago de los importes debidos que durara más de 60 /sesenta/ días, el Vendedor tiene el derecho de declarar unilateralmente inválido el presente Contrato guardando como una penalización la señal ya pagada según el presente Contrato preliminar.
      Art.9. En caso de demora en el pago el Comprador le debe al Vendedor una indemnización que asciende a 0.05% (cero punto cero cinco por ciento) del importe debido por cada día de demora pero no más del 10% /diez por ciento/ del importe debido.
      Art.10. El Vendedor no se considera responsable en caso de demora en los plazos acordados en la puesta en marcha de las distintas instalaciones o  alimentación causada por circunstancias que no dependan de él: prohibiciones administrativas, una renuncia a incluir el objeto del contrato en sistemas de alimentación, enmiendas en la legislación, así como en otros casos de fuerza mayor. Los plazos de entrega de la propiedad inmueble y la puesta en explotación del edificio no corren en el período en el que dura el obstáculo administrativo y vuelven a correr a partir del momento de su eliminación.

CAPÍTULO  V
CONDICIONES GENERALES  PARA LAS PARTES

      Art.11.En caso de incumplimiento del presente Contrato por el Vendedor o el Comprador la Parte correcta tiene el derecho de exigir la declaración del contrato como definitivo según el Artículo 19 de la Ley de Obligaciones e Impuestos /ZZD/.

      Art.12. La Parte correcta tiene el derecho de exigir de la Parte incorrecta una indemnización por daños y perjuicios causados y por haber desaprovechado beneficios en una cantidad más alta de las indemnizaciones acordadas.

CAPÍTULO VI
DISPOSICIONES  ADICIONALES

      Art.13. Todo tipo de trabajos de acabado y los materiales fuera de lo acordado son objeto de un acuerdo adicional y no están incluidos en el precio contractual. Si el Comprador solicitara materiales más caros de los previstos, éstos correrían por cuenta suya descontando el valor de los acordados en el presente Contrato.
      Art.14.El Contrato puede ser cambiado y ampliado solamente con al acuerdo de las Partes.
      Art.15.Todas las comunicaciones y avisos entre las Partes del presente Contrato serán por escrito por cuya realidad se considerará la conservación en el envío por el Telefax.
      La direcciones de correspondencia de las Partes son a saber:

DEL VENDEDOR :....................................                         DEL COMPRADOR:..................................

      Art.16. Todo tipo de litigios en relación con el presente Contrato o los anexos respectivos, se resolverán por las Partes mediante negociaciones. En caso de no llegar a un acuerdo el litigio pasará a resolverse delante del Tribunal competente.
       Art.17. Las Partes del presente Contrato se obligan a no ceder a terceras personas la información, intercambiada durante las negociaciones mutuas.

      El presente Contrato se elaboró en dos ejemplares iguales – uno para cada una de las Partes y se firmó por ellas como sigue:

POR EL VENDEDOR: ……………………..                                           POR EL COMPRADOR:……………………

A N E X O   No. 1
AL  CONTRATO  PRELIMINAR  DE COMPRAVENTA  DE  BIEN INMUEBLE .....
Ap. № ...          Sección: ....          Piso: .....

      Hoy, el ........2007 en la ciudad de Sofia, Bulgaria, se contrajo el presente Contrato Preliminar de compraventa de un inmueble en el sentido del art.19 de la Ley de las Obligaciones y los Contratos, denominado más abajo el “Contrato”, entre:

      1. ....................... -ciudad de ............... expediente de companía Nº ........ del Listado de la Corte Regional de ........., con sede y razón social en la ciudad ........, c/.........., BULSTAT Nº ........., representada por su Gerente ................., número de identidad personal Nº .............., carnet de identidad Nº ............, expedido a .............., denominada más abajo por brevedad el VENDEDOR, y
      2.............................., número de identidad personal Nº, con dirección: c/ ......, (ciudad de ........),, denominadа más abajo por brevedad el COMPRADOR, denominadas en general las “Partes” o cada una por separado la “Parte”, se contrajo el presente ANEXO No.1 al Contrato preliminar  de compraventa de un inmueble.

I.DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS

      Apartamento Nº ....., Sección .... , del .... (......) piso del edificio de viviendas en proceso de construcción que consta de: ........................., con el área total de ....................... metros cuadrados (............. m²), junto con las respectivas partes ideales del área construida de la Obra de las partes comunes del edificio, denominado más abajo “El Inmueble” y

II.VOLUMEN Y TIPOS DE TRABAJOS DE CONTRUCCIÓN  Y  MONTAJE, Y EL GRADO DE ACABADO

      1. Partes comunes:
Todas las partes comunes acabadas por completo: el recibidor, las escaleras con gres; los cuerpos de iluminación con las lámparas /bombillas/ instaladas,  el tablero principal de distribución de electricidad en función y el edificio tiene suministro de energía eléctrica; suministradas todas las instalaciones para el ascensor y puesto en marcha después de que los propietarios hayan entrado a habitar el edificio; instalación de timbres y portero automático montados, cables de TV e Internet. Las paredes y los techos en los recintos comunes se entregan con enlucido y látex /color blanco/. Por fuera el edificio dispone de aislamiento térmico conforme la investigación termo-técnica y realizado con revestimiento decorativo según el proyecto arquitectónico. Está construida la red interior de suministro de gas. Está montada la puerta principal de entrada metálica del edificio con cerradura. La estructura del tejado: está hecha con aislamiento térmico de la placa superior. La planificación vertical: las aceras, los accesos y las áreas verdes – cumplidas.
      2. Obras :
- Apartamento: revestimiento de cemento en el suelo, las paredes y el techo – enlucido con perfiles de aluminio y perfiles angulares sobre todas las zonas problemáticas, los baños y aseos: solamente revestimiento, las terrazas con terracota, las ventanas y puertas – ventanas  PVC con paquete de cristal, la puerta de entrada metálica, blindada con cerradura secreta, las puertas del interior - MDF. Instalación de Ventilación y Calefacción terminada con suministro central. Instalación eléctrica terminada con tablero de distribución eléctrica para el apartamento montado y accesos a la caja de consola. Red de suministro de agua y canalización realizadas con polipropileno y PVC y contadores de agua instalados. Posibilidad para acceso a la instalación de TV por cable y la red de ordenadores; red de timbres y portero automático instalados. Instalación de gas terminada sin calentador de agua y contador de consumo.
      3. Todos los trabajos de acabado que no estén mencionados en los puntos anteriores pueden estar relizados por deseo y selección del Comprador y serán objeto de un anexo a este Contrato.
      4. Todos los trabajos de acabado se cumplen con los materiales y la calidad que corresponden al BDS – Standart Búlgaro Estatal.
      5. El presente ANEXO es parte inseparable del Contrato Preliminar de compraventa

       El presente ANEXO se compuso en dos ejemplares iguales quedando uno para cada una de las Partes y se firma a saber:

POR EL VENDEDOR: ……………………..                                           POR EL COMPRADOR:……………………